Кто оплатит ремонт балкона

Как известно, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах относится и балкон, но не весь, а лишь бетонная плита - его пол. Давайте выясним, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.

Несущая стена и балконная плита признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (пп. в п. 2  ПП РФ № 491 от 13.08.2006г., ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). В то время как за козырёк, крышу, парапет и остекление несёт ответственность сам собственник.

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, в том числе и балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ №290 от 03.04.2013г. Пунктом 9 указанного Постановления предусмотрено выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках.

В ходе плановых осмотров управляющая организация должна определять состояние балконных плит и при необходимости планировать их ремонт. Такие осмотры должны проводиться не реже двух раз в год - весной и осенью (п. 2.1.1 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003г.). По результатам таких осмотров, если были выявлены повреждения,  управляющие организации в течении месяца составляют перечень работ по ремонту балкона (п. 2.1.5 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003г.).

В соответствии с п. 4.2.4 Постановления Госстроя РФ № 170 управляющая организация должна: проверять правильность использования балконов жителями дома; не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения; разъяснять жителям дома правила эксплуатации балконов.

Следует знать, что осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в многоквартирном доме. Согласно п. 4.2.5 вышеуказанного постановления, если при осмотре балкона были обнаружены признаки повреждений, управляющая организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

В первую очередь управляющей компании необходимо: составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, описав характер и место повреждений, причину; определить характер и объём требуемых восстановительных работ; определить источник финансирования; если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей - закрыть и опломбировать вход на балкон до окончания выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

Ремонт балконов оплачивают собственники помещений в многоквартирном доме, путем внесения платы за содержание общего имущества дома.

Но здесь важно различать какой именно ремонт требуется балкону. Если повреждения незначительны и могут быть устранены текущим ремонтом, то оплата идет из средств, которые жители дома ежемесячно вносят за содержание и ремонт общего имущества дома. Если повреждения более масштабны и требуется проведение капитального ремонта, то в этом случае необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует отметить, что отсутствие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не должно препятствовать управляющей организации провести текущий ремонт балконной плиты.

Данные выводы можно сделать исходя из судебной практики, рассмотрев два разных случая.

1. Собственник проживал в многоквартирном доме, требовавшем капитального ремонта, но данный дом не был включен в региональную программу. Балконная плита в квартире собственника была с повреждениями, и он обратился к управляющей организации с заявлением о проведении ремонта. Однако, управляющая организация отказала ему в ремонте, сославшись на то, что данная балконная плита требует капитального ремонта.

После обращения собственника в органы жилищного надзора была организована проверка, по результатам которой установлено, что балконная плита имеет незначительные повреждения, и её ремонт должен быть выполнен за счёт средств, вносимых жителями дома на содержание и ремонт общего имущества данного дома.

Управляющая организация собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН, которая постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник был вынужден обратиться в суд. Суд подчеркнул то, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. На основании п. 4.2.4.2 Постановления Госстроя РФ №170 от 27.09.2003г. принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация. В соответствии с п. 2.3.7 указанного постановления суд отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания граждан. Таким образом, суд обязал управляющую организация провести работы по текущему ремонту балконной плиты.

2. В одном многоквартирном доме, балконная плита находилась в аварийном состоянии. Осмотр данного балкона проводили представители управляющей организации и муниципалитета, после чего был составлен акт осмотра. Во избежание падения балконной плиты было принято решение её демонтировать. Управляющая организация данное решение исполнила. Позднее, данную квартиру купили, и новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. Но управляющая организация отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта.

Собственник обратился в суд. Однако суд встал на сторону управляющей организации, так как комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии, где износ элементов данного балкона составлял более 50%, плита ремонту и восстановлению не подлежала, в связи с чем она была демонтирована.

Суд указал, что восстановление балкона относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, и на основании п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ такое решение должны принять собственники помещений на общем собрании. Иск был отклонен, а собственнику рекомендовано инициировать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

Управляющая организация должна вовремя реагировать на жалобы жителей дома относительно состояния балконов. Если из-за износа балконной плиты произойдёт её обрушение, то ответственность за это будет нести управляющая организация и её должностные лица.






Версия для печати Версия для печати Версия для MS Word Версия для MS Word